Стоимость недвижимости: основные факторы формирования цены

Поиск по журналу

Москва и МО

Из чего складывается стоимость недвижимости

25 июня

150

Из чего складывается стоимость недвижимости

Понимание того, как формируется цена недвижимости, поможет вам принимать взвешенные решения при покупке или продаже жилья. Стоимость квартиры зависит от множества факторов — от местоположения и характеристик объекта до рыночной конъюнктуры и юридической чистоты. В статье разберём ключевые составляющие цены, покажем разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, а также дадим практические советы по оценке недвижимости.

Расположение

Расположение объекта — главный фактор, определяющий стоимость недвижимости. Две абсолютно одинаковые квартиры в разных районах одного города могут отличаться в цене на 30–50% и более. Этот параметр включает в себя несколько составляющих.

Близость к центру города

Квартиры в центральных районах стоят дороже периферийных из-за развитой инфраструктуры и культурной активности. В Москве стоимость жилья в Тверском или Хамовниках может достигать 1,8 млн ₽/м², тогда как в спальных районах — от 200–250 тыс. ₽/м².

Транспортная доступность

Близость к метро, МЦК, МЦД, автомагистралям и остановкам влияет на цену: открытие новой станции метро поднимает стоимость жилья в округе в среднем на 15–25%.

Экологическая обстановка и окружение

Положительно влияет близость к паркам, водоёмам и отсутствие промзон. Негативно — соседство с ж/д путями, аэропортами или свалками, что может снизить цену на 10% и более.

Престижность и репутация района

Исторические и элитарные районы обеспечивают не только высокую цену, но и лучшую ликвидность.

Локация — это фактор, который нельзя изменить после покупки. Именно расположение объекта вы определяете в первую очередь

Анна Разумовская

ведущий аналитик рынка недвижимости

Видовые характеристики

Вид на парк, реку или исторический центр может добавить к цене 15–30%, тогда как вид на промзону или кладбище — снизить на 10%.

Семья Петровых выбирала между двумя трёхкомнатными квартирами: с видом во двор за 12 млн ₽ и на реку за 15 млн ₽. Разница в 25% стала решающей

Пример

Характеристики объекта

Площадь и планировка

Цена рассчитывается из стоимости за квадратный метр, но «квадрат» в однокомнатной стоит дороже, чем в трёхкомнатной. Правильная планировка (изолированные комнаты, просторная кухня, раздельный санузел) повышает цену.

Этаж и его влияние на цену

первый этаж — скидка 10–20%;
средние этажи — базовая цена;
верхние этажи — на 5–15% дороже.

Тип дома и год постройки

Монолитно-кирпичные дома ценятся выше панельных на 5–10%. Новостройки дороже благодаря современным коммуникациям и инфраструктуре.

Состояние отделки

Качественный ремонт и встроенная мебель добавляют 10–15% к стоимости, но при продаже не компенсируются полностью: обычно возвращают до 50% затрат.

Характеристика	Влияние на стоимость
+10 м² площади	+5–8%
Первый этаж	–10–20%
Верхние этажи	+5–15%
Раздельный санузел	+3–5%
Лоджия/балкон	+2–7%
Кухня свыше 12 м²	+8–12%
Монолитно-киричный дом	+5–10% к панельному
Качественный ремонт	+10–15%
Встроенная мебель	+3–7%

Владимир сравнивал две двушки на 2-м и 5-м этажах: панельный дом и монолитно-кирпичный с лоджией. Разница в цене составила 20% при одинаковой локации

Пример

Инфраструктура района

Развитая инфраструктура может добавить к цене 10–20%. Важны:

образовательные учреждения (школы, детсады);
медицинские центры и поликлиники;
продуктовые магазины, ТЦ, рынки;
спортивные залы, парки, детские площадки.

Семья Смирновых выбрала квартиру за 9,5 млн ₽ вместо 8 млн ₽ из-за близости школы, поликлиники и ТЦ

Пример

Учтите перспективы развития (новые школы, транспорт, благоустройство) — они влияют на цену ещё до реализации проектов.

Рыночные условия

Ключевая ставка и ипотека

Ключевая ставка 21% подняла ипотечные ставки до 23–28%, что снизило спрос на 16–20% и вызвало скидки до 10–20% на первичном рынке.

Баланс спроса и предложения

Вторичный рынок более гибок: продавцы идут на уступки, разрыв между ценой предложения и сделки вырос.

Клиент голосует рублём и ежемесячным платежом. Комфортный платёж 35–70 тыс. ₽ влияет на выбор

эксперт рынка недвижимости

Льготные программы

Льготная ипотека (семейная под 6%, IT-под 5% и др.) поддерживает спрос в отдельных сегментах.

Строительная инфляция

Рост стоимости материалов и рабочей силы удерживает цены на новостройки на уровне инфляции — 6–8% в год.

Региональные особенности

В Москве цены выросли на 6,6%, в среднем по стране — на 2,9%. В регионах: Красноярск –1,6%, Волгоград –1,5%, Самара –0,2%.

Юридические аспекты

Обременения и ограничения

Ипотека снижает цену на 5–7% за возможность торга. Арест и рента делают продажу почти невозможной.

Перепланировка

Незаконная снижает цену на 10–20%; банки не выдают ипотеку. Легальная практически не влияет или повышает стоимость.

Юридическая чистота сделки — основа безопасности. Ошибки могут стоить миллионов

эксперт по недвижимости

Документы БТИ

Технический паспорт выявляет несогласованные переделки. Их узаконивание займёт месяцы и потребует 75–110 тыс. ₽.

История переходов права

Частые смены собственников, несовершеннолетние, долги — риск сделки. Проверяйте выписку из ЕГРН.

Пример
Продавец снизил цену с 8 до 7,2 млн ₽ из-за незаконной перепланировки и затрат 85 тыс. ₽ на её узаконивание.

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости

Критерий	Кадастровая стоимость	Рыночная стоимость
Кто определяет	Государство	Собственник или оценщик
Методика	Массовая, раз в 2–4 года	Индивидуальная, постоянно меняется
Осмотр объекта	Не проводится	Обязателен
Учёт особенностей	Только формальные признаки	Все факторы
Применение	Налоги, пошлины	Купля-продажа, ипотека

Налог на имущество и НДФЛ при продаже рассчитываются от кадастровой стоимости. Если цена сделки ниже 70% от кадастровой, НДФЛ считают по 70% кадастровой.

Оспаривать кадастровую стоимость стоит, если выгода покроет расходы оценщика и судебные издержки

эксперты